離婚時に住宅ローンが残っている場合、不動産をどのように扱うかは大きな問題となります。夫婦で共同購入した家をどう分配するのか、ローンの支払いはどうするのかを決める必要があります。本記事では、住宅ローンが残っている場合の財産分与の方法や注意点を詳しく解説します。
1. 住宅ローンがある場合の財産分与の基本
離婚時に住宅ローンが残っている場合、以下の点を整理する必要があります。
- 不動産の名義（単独名義か共同名義か）
- 住宅ローンの契約者（ローンを組んだのは夫か妻か、または共同か）
- 住宅の市場価値（ローン残高よりも高いか、低いか）
これらを明確にした上で、不動産をどのように処理するか決めることが重要です。
2. 住宅ローンがある場合の選択肢
住宅ローンが残っている場合、以下の4つの方法のいずれかを選択することになります。
① どちらかが住み続け、ローンを支払う
夫または妻のどちらかがそのまま家に住み続け、ローンを引き継ぐ方法です。
- 家の名義とローンの名義を同じ人に変更する（金融機関の承認が必要）
- 住み続ける側がローンを支払い、相手に財産分与の代償金を支払うこともある
金融機関の審査により、単独でローンの支払い能力があると判断されれば、ローン契約の名義変更が可能です。
② 住宅を売却し、ローンを完済する
住宅を売却して得た資金でローンを完済し、残ったお金を夫婦で分ける方法です。
- 売却価格がローン残高よりも高ければ、その差額を財産分与できる
- 売却価格がローン残高よりも低い場合、残債務をどのように処理するか決める必要がある
市場価値がローン残高を下回る「オーバーローン」の場合、売却後に残るローンの負担割合を決めることが重要です。
③ どちらかが住み続け、家賃を支払う
夫婦のどちらかが住み続け、もう一方に家賃を支払う方法です。
- 離婚後もローンを共同で支払う
- 住む側がもう一方に「賃貸料」として支払う
ただし、この方法は長期的に関係を維持する必要があるため、トラブルが生じる可能性があります。
④ 家をそのままにして共有名義のままにする
しばらくの間、家を売却せず、共有名義のままにしておく選択肢もあります。
- 住宅ローンを二人で支払い続ける
- 将来的に売却するタイミングを決めておく
この方法は、お互いに信頼関係があり、将来的な売却の合意ができる場合に適しています。
3. 住宅ローンの名義変更の注意点
住宅ローンの名義変更は、金融機関の承認が必要です。
① 名義変更が認められる条件
- 住み続ける人の収入が十分である
- 信用情報に問題がない
- 金融機関が承認する
名義変更が認められない場合、別の方法を検討する必要があります。
② 住宅ローンの連帯保証人の問題
夫婦のどちらかが連帯保証人になっている場合、離婚後もローンの返済義務が残るため、解除できるか確認する必要があります。
4. 住宅を売却する場合の流れ
住宅を売却してローンを清算する場合、以下の手順で進めます。
① 住宅の市場価格を査定する
不動産会社に査定を依頼し、現在の市場価格を確認します。
② 売却方法を決める
以下の2つの売却方法があります。
- 通常の不動産売却（市場価格で売却）
- 任意売却（ローン残高が売却額を下回る場合）
③ 売却後のローン残高を精算する
売却額でローンを完済し、余剰金があれば夫婦で分配します。
5. 財産分与でトラブルを避けるために
住宅ローンが絡む財産分与は、トラブルになりやすいため、以下の点に注意しましょう。
① 書面で合意内容を残す
財産分与の内容を離婚協議書や公正証書に記載し、後のトラブルを防ぐことが重要です。
② 弁護士や専門家に相談する
不動産やローンの問題は複雑なため、専門家に相談するとスムーズに進められます。
③ 相手の合意を得る
一方的に決めるのではなく、話し合いを重ねて合意を得ることが重要です。
まとめ
離婚時に住宅ローンが残っている場合、以下の選択肢があります。
- どちらかが住み続け、ローンを引き継ぐ
- 住宅を売却し、ローンを清算する
- 住み続ける側が家賃を支払う
- 共有名義のまま維持する
住宅ローンの名義変更や売却手続きには金融機関の承認が必要なため、慎重に進める必要があります。トラブルを避けるために、事前に専門家に相談し、合意内容を明確にしておきましょう。
